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Calcolo del rendimento di un affitto

Acquisto

Imposte e spese di acquisto (registro o IVA, notaio, eventuale agenzia) cambiano molto secondo il tipo di acquisto e il venditore. Inserisci la cifra indicata dal notaio.

Affitto e spese
Prezzo massimo per un rendimento obiettivo

Non sono calcolate le imposte sui canoni (IRPEF o cedolare secca) né quelle su una plusvalenza alla vendita: dipendono dal paese, dal regime scelto e dalla tua situazione. Per stimarle rivolgiti a un commercialista.

Simulazione indicativa, non è una consulenza sugli investimenti. Verifica canone, spese, imposte di acquisto e condizioni del mutuo per ogni immobile.

Quanto rende davvero un appartamento in affitto

Questo strumento per il calcolo del rendimento di un affitto mostra subito il rendimento lordo, il rendimento netto delle spese, il flusso di cassa mensile con o senza mutuo e quanto dovresti aggiungere di tasca tua ogni mese. Indica anche il prezzo massimo per ottenere il rendimento locativo che cerchi e, se vuoi, una proiezione da 10 a 25 anni. Il calcolo avviene nel tuo browser: nessun dato viene inviato.

Come si usa

  1. In «Acquisto» inserisci il «Prezzo di acquisto», le «Spese e imposte di acquisto» (in «% del prezzo» o come importo), la «Ristrutturazione» e l'«Arredamento».
  2. In «Affitto e spese» indica il «Canone mensile», il «Periodo sfitto» (mesi all'anno o % del canone), le spese condominiali non ripartite, l'IMU, l'assicurazione e, se servono, gestione e manutenzione in percentuale dei canoni incassati.
  3. Spunta «Finanziare con un mutuo» per vedere la rata, il flusso di cassa e l'integrazione mensile.
  4. Imposta il «Rendimento obiettivo» per conoscere il «Prezzo di acquisto massimo» e spunta «Proiezione su più anni» per la tabella anno per anno. «Copia il link della simulazione» salva tutti i valori in un indirizzo da condividere.

Rendimento lordo e netto: le formule

Rendimento lordo = canone annuo ÷ prezzo di acquisto × 100. Serve a confrontare in fretta gli annunci. Lo strumento lo calcola anche sul costo totale (prezzo, spese di acquisto, ristrutturazione e arredamento).

Rendimento netto = (canoni incassati − spese annue) ÷ costo totale × 100, sempre prima delle imposte.

Esempio: un bilocale da 120.000 € con 10.800 € di imposte e spese di acquisto, 15.000 € di ristrutturazione e 4.200 € di arredamento, per un costo totale di 150.000 €. Affittato a 650 € al mese, rende 7.800 € l'anno: rendimento lordo del 6,50 % sul prezzo e del 5,20 % sul costo totale. Con un mese sfitto si incassano 7.150 €. Tolti 1.350 € di spese (480 € di condominio, 700 € di IMU e 170 € di assicurazione) restano 5.800 €: rendimento netto del 3,87 %, cioè 483,33 € al mese.

Le spese da mettere in conto

Considera tutto ciò che resta a carico del proprietario: le spese condominiali straordinarie e quelle che non ripartisci all'inquilino, l'IMU, l'assicurazione dell'immobile, il compenso di un'agenzia se affidi la gestione e un accantonamento per caldaia, elettrodomestici e piccole riparazioni. Meglio abbondare con le spese che con i canoni.

Il periodo sfitto

Tra un contratto e l'altro servono settimane per imbiancare, mostrare l'appartamento e firmare, senza contare il rischio di morosità. Un mese all'anno è una stima prudente in una città con domanda; altrove conviene metterne di più. Lo strumento sottrae il periodo sfitto dai canoni incassati, non dal rendimento lordo.

Flusso di cassa ed effetto del mutuo

Il flusso di cassa mensile è (canoni incassati − spese) ÷ 12 − rata del mutuo. Se è negativo, l'«Integrazione mensile di tasca propria» mostra quanto aggiungi ogni mese.

Nell'esempio, con un mutuo di 100.000 € al 3,2 % in 20 anni, la rata è di 564,66 €. Il flusso di cassa è 483,33 − 564,66 = −81,33 € al mese. Il mutuo non cambia il rendimento dell'immobile, ma riduce il capitale proprio impiegato (qui 50.000 €) e ogni rata rimborsa una parte del debito: la proiezione mostra il debito residuo anno per anno.

Prezzo massimo per un rendimento obiettivo

Per ottenere l'8 % lordo con 650 € al mese: 7.800 ÷ 0,08 = 97.500 € al massimo. Scegliendo «netto delle spese, sul costo totale», lo strumento considera anche spese di acquisto, ristrutturazione, arredamento e spese annue.

Cosa lo strumento non calcola

Nessuna imposta viene calcolata: né l'IRPEF o la cedolare secca sui canoni, né le imposte su una plusvalenza alla rivendita. Dipendono dal regime scelto, dal tipo di contratto (libero o concordato) e dalla tua situazione. Per una cifra affidabile rivolgiti a un commercialista.

Altri indicatori utili

Confronta il prezzo al metro quadro (prezzo ÷ superficie) con le compravendite recenti della zona e il canone al metro quadro con annunci simili. Valuta la domanda di affitto locale: lavoro, università, trasporti e tempo medio per affittare. Con gli affitti brevi, regole e costi cambiano molto da un comune all'altro.

Domande frequenti

Che differenza c'è tra rendimento lordo e netto?

Il lordo divide il canone annuo per il prezzo, senza spese. Il netto toglie il periodo sfitto e le spese e divide per il costo totale, spese di acquisto comprese. La differenza supera spesso i 2 punti.

Qual è un buon rendimento locativo?

Non esiste una soglia valida ovunque: i rendimenti più alti vanno spesso con più rischio di sfitto, morosità o lavori. Confronta più immobili della stessa zona con le stesse ipotesi.

Quanto costano le imposte di acquisto?

Dipendono dal venditore (privato o impresa), dall'eventuale IVA e dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, più notaio ed eventuale agenzia. Inserisci la cifra indicata dal notaio.

I miei dati vengono salvati?

Solo nel tuo browser, per ritrovare la simulazione alla prossima visita. Il link condiviso contiene i valori nell'indirizzo stesso.